Asamblea decide el 1 de octubre sobre Ley de Inquilinato

Resumen ejecutivo

La Asamblea Nacional decide este 1 de octubre si aprueba un paquete de reformas a la Ley de Inquilinato que modifica aspectos clave de las relaciones entre arrendadores e inquilinos en Ecuador. Entre los cambios más relevantes están la obligatoriedad de contratos por escrito (físicos o digitales), la regulación expresa de la garantía con un tope de dos cánones de arrendamiento, plazos concretos para reparaciones por parte del propietario y nuevas condiciones para la terminación del contrato y el subarrendamiento.

H2: Principales cambios propuestos

H3: Contratos obligatoriamente escritos

Una de las reformas centrales plantea que todo contrato de arrendamiento deje constancia por escrito, ya sea en soporte físico o digital. Esa medida apunta a evitar la inseguridad jurídica de los acuerdos verbales, pues documentar las condiciones reduce controversias sobre cánones, incrementos y responsabilidades.

H3: Regulación de la garantía

La propuesta incorpora de manera expresa la figura de la garantía como mecanismo para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contractuales. El monto será acordado por las partes, pero no podrá exceder el equivalente a dos cánones de arrendamiento. Además, el arrendador debe devolver la garantía o el saldo restante, con los descuentos justificables, en un plazo máximo de 15 días desde la entrega del inmueble.

H3: Plazos para reparaciones y responsabilidades

El proyecto establece obligaciones claras para el propietario: deberá reparar los daños de su responsabilidad dentro de 15 días. Esta disposición pretende reducir dilaciones que afecten la habitabilidad y marcar una línea de responsabilidad entre las partes.

H3: Terminación y renovación automática

Al cumplirse la fecha de finalización del contrato, cualquiera de las partes podrá comunicar su decisión de no continuar con al menos 90 días de anticipación. Si no hay comunicación, el contrato se entenderá renovado en las mismas condiciones, lo que introduce certeza para ambas partes pero también exige planificación.

H3: Subarrendamiento y alquileres amoblados

Para subarrendar total o parcialmente se requerirá autorización escrita del arrendador. Cuando un inmueble se entregue con muebles, electrodomésticos u otros bienes, será obligatorio elaborar y suscribir un inventario detallado, con el fin de evitar disputas sobre el estado de los bienes al término del contrato.

H2: Contexto social y motivo de la reforma

Según el Censo de 2022 del INEC, 36 de cada 100 hogares en Ecuador habitan en situación de arrendamiento. Esa magnitud convierte a la regulación del mercado de alquiler en un asunto de interés público: miles de familias y propietarios requieren reglas claras que permitan seguridad jurídica y equilibren derechos y obligaciones.

El documento que llega a la Asamblea señala que la Ley de Inquilinato, después de su codificación en 2000, ha tenido escasas reformas estructurales y ya no responde con precisión a las tensiones del mercado actual. La propuesta busca modernizar conceptos, introducir límites y procedimientos que reduzcan interpretaciones ambiguas.

H2: Voces expertas y puntos de fricción

Santiago Vinueza, abogado litigante y máster en fiscalidad internacional, comentó a METRO ECUADOR que la normativa vigente contiene disposiciones generales que permiten interpretaciones contradictorias, perjudiciales tanto para arrendadores como para arrendatarios. Vinueza destaca la necesidad de regular la garantía y de documentar el estado de los bienes muebles e inmuebles al momento de la entrega, para evitar litigios posteriores.

Un punto de fricción clásico es el incremento del canon: que no exista una cláusula específica en el contrato sobre aumentos no impide que el canon pueda variar, pues la Ley de Inquilinato regula incrementos. Eso obliga a los actores a entender la norma de fondo además de lo pactado en el documento. Otro foco potencial de conflicto es el certificado de fijación del canon máximo: el proyecto establece que no podrá arrendarse un predio sin el correspondiente certificado.

H2: ¿Qué cambia para inquilinos y propietarios?

• Para los inquilinos: mayor protección documental y límites claros a las garantías; posibilidad de exigir inventarios cuando el inmueble se entregue con bienes; plazos más precisos para la devolución de garantías.

• Para los propietarios: obligación de atender reparaciones en plazos acotados; requisitos adicionales para subarrendar y necesidad de emitir certificados vinculados al canon máximo. También extiende la formalidad contractual, lo que puede reducir conflictos pero exige más atención administrativa.

H2: Recomendaciones prácticas

Ante el avance de la reforma, abogados y especialistas recomiendan: 1) documentar minuciosamente el estado del inmueble y sus bienes con inventarios y fotografías; 2) acordar por escrito los términos del canon, garantías y posibles cláusulas de incremento; 3) cumplir con los plazos pactados para evitar sanciones o litigios; y 4) conservar comprobantes de pago y comunicaciones formales.

H2: Conclusión

La reforma propuesta intenta poner orden en un mercado que ya afecta a más de un tercio de los hogares ecuatorianos. Obligar la forma escrita del contrato, limitar la garantía a dos cánones y fijar plazos concretos para reparaciones y devoluciones puede reducir la litigiosidad y dar mayor seguridad jurídica. Sin embargo, su efectividad dependerá de cómo se implemente y de la claridad en la interpretación judicial y administrativa.

H2: Preguntas frecuentes (FAQ)

H3: ¿El contrato verbal dejará de ser válido?

Sí. Con la reforma, el contrato de arrendamiento deberá constar por escrito en soporte físico o digital; la figura del acuerdo puramente verbal pierde validez como forma aceptada.

H3: ¿Cuál es el tope de la garantía que podrá exigir el arrendador?

La propuesta establece que la garantía no podrá superar el equivalente a dos cánones de arrendamiento. El monto exacto se acuerda entre las partes dentro de ese límite.

H3: ¿En cuánto tiempo debe devolverse la garantía al finalizar el contrato?

El arrendador tendrá un plazo máximo de 15 días desde la entrega del inmueble para devolver la garantía o el saldo restante, una vez aplicados descuentos debidamente justificados.

H3: ¿Qué ocurre si el propietario no repara los daños a tiempo?

La reforma fija un plazo de 15 días para las reparaciones de responsabilidad del arrendador. Si no cumple, se abrirían vías para exigir el cumplimiento o la compensación conforme a lo que establezca la normativa y la interpretación judicial.

H3: ¿Se podrá subarrendar sin permiso?

No. Para subarrendar total o parcialmente será necesaria la autorización escrita del arrendador.

H3: ¿Qué exigencias hay cuando el inmueble se alquila con muebles?

Será obligatorio elaborar y suscribir un inventario detallado de los bienes entregados con la propiedad para evitar disputas sobre su estado al término del contrato.

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